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売り方

「売る時期はいつがベストなのか?」

これも、最初によく聞かれる質問です。買う時期はライフスタイルに合わせてというお話をしました。それにもまして、景気の悪い時期が買いのタイミングだというお話もしました。(価格・ローン金利・優遇税制などなど)それでは売る時期(タイミング)はどうでしょう。売る目的は不動産をお金に換える事です。つまり、土地は少し違いますが、売る時期は売ろうと思ったのなら、なるべく早い時期に処分するのがベストです。築5年と築10年どちらが高く売れますか? 今時土地の価格アップは見込みありません。そうなれば、建物のプラスαが高いほど高くで処分できます
物件の査定にお伺いした時(事前に調査をしてほとんどが査定価格を決めてお伺いするのですが・・・たとえば、中古で一般査定が取引事例も考慮して1200万円だとします)、ほとんど99%の方が査定価格よりも高くで売却希望を出されます(前例でいくと1400万円とかです)。その理由はというと、今までにこれだけ手を入れたとか長年住んでいて愛着があるとか、ほとんど価格査定には関係ない事なのですが、売り主さんには大事な事なんだと思います。
当社のスタッフは実状を路線価・固定資産評価ならびに直近の取引事例をふまえて丁寧にご説明していきます。なぜなら、ここで1400万円で受けてしまうのは簡単で楽なのですが、売る目的は現金化です。美味しい夢だけ差し上げても現実に不動産が動かないと、逆にお客さま(売主)に失礼だと考えます。ゆえに、ここでたやすく受けてしまう不動産屋もある意味、悪い不動産屋だと思います。
沢山の情報を元に現実の相場観を丁寧にご説明する。それが不動産業のもっとも大切な仕事の一つなのではないでしょうか。

なるべく

物件査定にお伺いして、無事媒介依頼を受けた時に、本人たちが居住中(空家であれば問題ないが)であれば、できるだけ空家にして売り出しを掛けたい旨をお伝えします。なぜなら、空家の方が数段、早く高く売れやすいからです。(もちろん、移転先の借家とかマンションはご希望をふまえて、なるべくお得な情報でご紹介していきます

ご紹介する買手のお客様の内7~8割が入居中の物件を内見されるのをご遠慮されます。すなわち、あの時内見できていれば決まっていたのかも、という事例を嫌というほど経験しています。不動産は高額です。細部にわたってゆっくり内見できないと、買う方としても決断できないのでは?ないでしょうか。

そして、当社では専門スタッフによる、少ない予算での気の利いたリホーム工事(外部一部塗装・目立つ部分の補修・クロス替え等)をご提案させて頂いております。ご予算的に50~60万円でしょうか、これで現に当初予定価格より100~200万円アップで成約できた例が沢山ございます。ちょっとした事なのですが、価値を上げての売却のお手伝いです。そしてもちろん、そのリホーム代金は物件売却時にさせて頂いております。

たぶんこのサービスは何処の業者もやっておりません。当社も売りの一部をお手伝いする事で、その情熱と真剣さを感じて頂きたいからです。当社のお客様の声(カスタマーボイス)が多いのもご理解していただけるでしょう。

※お客様(売主)の事情により、入居中の売り出しという事も当然ございます。その場合でもタイミングを計り、賢い売り方を提案させて頂きます。

※場所・物件・リホーム金額等で受けれない状況も御座います。御気軽に担当スタッフにご相談下さい。


売るタイミングを

これは、「はじめに」でお話したとおり、売ろうと決断されたらなるべく早めにとお話ししました。これは、建物の経過年数にとどまらず、税務上も言えることなのです。不動産を売却した時の一番の優遇税制「居住用住宅の3000万円控除」にあっても、居住しなくなって3年とか、家を取り壊してから1年とかの期間制限があるのです。その時期を逸してしまうと、ただの長期譲渡所得の計算となり20%の税金が課せられます。知ってる知らないでは大きすぎる違いです。
またタイミングの問題でいうと、相続税でも現金を相続されるのと、不動産を相続されるのでは、相対価格が大きければそれれだけ大きい違いがでてきます。
それに相続に関してお話しすると、生きているうちの処分と亡くなられてからの処分では、実印一つで良かったのが、印鑑が20人分必要になってしまったりして、処分できたはずの不動産が、できなくなってしまった例とかざらにあります。

 相続に関しての不動産取引の例は、本当にここでは書ききれないくらいのケースが御座います。それこそ、御気軽にご相談下さい。

売り買い

住みたい住宅は、人生のその時その時の状況のライフスタイルで変化していきます。結婚当初は2LDKのマンションで充分だったのが、子供たちのために5LDKの一個建てへ、そして子供も手を放れ都心部の病院の近い便利なマンションへと、または逆に土地の広い菜園付きの田舎暮らしへと、まさに、その人その人のライフスタイルに合わせた変化を遂げていきます。

では、その時々に生じる買い換えのタイミングはどうでしょう?
これは結論から先に言わせて頂くと、売り買いの場合はどのタイミングで処分されても同じ結果が出ます。
つまり、景気の悪いときに売り買いすると、安く買えるけど、安くしか売れません。
逆に景気が良いときは、自宅は高く売れるけど、お目当ての物件も高いはずです。

ですから、売り買いが同時期に行われれば損得はありません。ゆえに、いかに賢く売って、賢く買うかがポイントとなってくるのは当然ですね。

買取保証

媒介契約を頂き3ヶ月前後で処分できれば、それに越したことはないのですが、先ほどお話ししたタイミングの問題とか、価格の問題等で処分が長引く場合もあります。最初に良くお話しはしてありますが、ご入居中のまま売りに出されている場合、毎週末、土日とか、平日でもいきなりご案内とかが、10組~20組とか続くと、少しノイローゼみたいになられる売主さまもいらっしゃいます。(上記でおすすめした空家だとこの問題もあまり影響はありませんが・・・)
ですから、当社には買取り保証付き媒介契約というシステムがあります。
つまり、何ヶ月以内に処分できなかったらこの金額で買取りしますというものです。

※もちろん、当社は再販目的で買取りしますので、再販できにくい物は駄目です。そして金額も媒介査定金額より低くはなります。

ただし、この買取り保証付き媒介契約をおすすめすると、もういきなり買取ってくれという売主さまも多いのが現状です。先にお話しした、他人にドカドカはいってこられて嫌な気になりたくない。となり近所の目がうるさい。第一、いつまでたってもハッキリしない状況がストレスになる等々・・・・です。
業者としては、1組より2組、5組より10組と依頼を受けた以上、ご期待にそうべくご紹介していきます。でも、それが先方としては重荷になったりして・・・

ですから、先にご紹介したように、ある程度の査定金額で、少し売りやすい仕掛け(リホーム等)をして素早く売り抜けたほうが賢いのかもしれませんね。

月々の

たとえば、会社が倒産しローンの支払いに悩んでいる方、月々のお支払いが1~2ヶ月くらいの滞納は、頑張って戻せますが、それが重なると正常なお支払いが出来なくなります。こうなってくると悪くすれば、ご自宅の不動産が強制競売となります。不動産競売になると裁判所に告知され、いろんな人がお構いなしに見にきます。そうなると隣近所の方にも良くは思われません。そうなる前にご相談下さい。

 昨今の不景気の中で、この住宅ローンのお支払いの件でお悩みの方が本当に多くいらっしゃいます。
競売前の任意売却という方法御座います。任意売却とは普通の不動産売買となります。ですから、強制的な動きは排除され、気持ち的にも競売とはまったく違うと思います。
ただ、この任意売却をするには債権者と話しを付けたり、事後の処理のために、相当熟練した担当者でないと無理があります。

当社のスタッフはなにぶん、その任意売却の経験が実に豊富です。売却の方法、売却のその後、関係書類等、丁寧にご説明いたします。あらゆる公的機関もお支払いの延滞を助けてはくれません。不動産業だからできる取り組み方があるのです。早めのご相談が解決へに向かう一番の近道です。個人・法人は問いません、まずは無料相談をご利用下さい。

 

 

終わりに



売り方のほうも、信頼の置ける業者に任せる事だと思います。

どこでもここでもといろんな業者に依頼される方がいます。そして、「あそこはお宅より高く売れる」と言ったとか得意げにおっしゃる方もいます。経験から、そんな方にかぎって、長く売れなく、最終的に叩かれて安値で処分される事が多いものです。

信頼の置ける業者に一本(一社)で頼まれた方が、結局値崩れせずに高値で処分できます。そして何より、一本で頼まれた業者がその責任を背負い、真剣に、一生懸命動いて行くものなのです。